수도권 아파트 지방 아파트 값 전격분석 집값의 정점 예측해보기

지방 아파트 거품 시작일까?

들어가기에 앞서서 금리환경과 더불어 무시할 수 없는 요소가 있는데 그것은 바로 부동산 정책이다. 과거 부동산 정책과 현재 부동산 정책을 비교해볼 필요가 있으며 그로인해 수도권과 지방의 집값이 어떻게 극단으로 달리게 되었는지 살펴보고자 한다. 

 

1. 금리환경 비교

아래 그림은 크게 2008년 전과 2008년 이후로 나누어 보면 좋을 것 같다. 

1) 2008년 이전

2008년 이전은 금리가 상승하는 시기임에도 불구하고 집값이 오르던 시기였다. 그렇다면 지금의 저금리 상황에서 집값이 오르는 것과는 인과관계가 없다. 즉 저금리가 유리한 상황일수는 있겠지만 근본적인 원인은 아니라는 것이다. 저금리는 기름과 같은 역할을 하는데 즉 오른 집값에 더욱더 불을 붙이는 역할을 한다는게 맞을 것이다. 그렇다면 왜 집값이 올랐을지에 대해서 생각을 해야 한다. 

<한국은행 기준금리>

2) 2008년 이후

2008년 이후는 글로벌 경기침체로 금리를 급격히 내리던 시기이다. MB 이후 GH가 집권을 하면서 2008년 이전에 걸어놨던 규제들을 풀기 시작한다. 금리는 상당히 저금리로 바뀌었다. 한가지 특이한 점은 2008년 이후 부동산 시장이 수도권 > 지방 으로 옮겨 갔다가 규제를 푼 이후부터는 다시 지방 > 수도권으로 옮겨간 것을 알 수 있다. 여기서 몇가지 가설을 새워볼 수 있다. 우선 규제가 먹혀들었다는 가정이 있어야 한다. 

1. 규제를 풀기 전까진 지방이 상승한다. > 규제를 풀면 수도권이 상승하므로 이때가 지방 부동산 매도 시그널

2. 저금리는 기름과 같은 역할을한다. > 오른 지방부동산에 상승세가 가속화된다. > 금리가 오르면 지방 부동산 매도 시그널

2. 과거 부동산정책 비교

당연한 이야기겠지만 문재인 정부는 강력한 부동산 규제정책을 펼쳤던 노무현 정부와 유사한 정책들을 쏟아내고 있다. 이러한 부동산 정책은 주로 고가주택, 수도권을 타겟으로 한다는 것이다. 규제가 효과를 본 시기는 안타깝게도 리먼브라더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 이후였다. 그래서 규제가 효과가 있었던건지 경기가 냉각한건지 정권이 바뀌어서인지 쉽게 판단할 수 없다. 복합적인 요인일 수도 있다. 

노무현 정부 (2003~2008)

문재인 정부 (2017~)

2003년 • 분양권 전매 금지 수도권 전역 재천축 아파트 80%이상 시공 후 분양 • 9.5 /투기과열지구 재건축 조합원 지분 전매 금지 • 10.29 / 종합부동산세 조기 도입 1가구 3주택자 양도세 60% 중과, 투기지역 LTV 50% > 49% 2005년 • 6.30 / LTV 60 > 40% • 6.31 / 투기지역 6억 초과, DTI 40%. 1세대 2주택 양도세 50% 중과 • 공공택지 분양가상한제 2006년 • 3/30 / 투기지역 6억원 초과 아파트 DTI 40%로 제한, 재건축초과이익 환수제 2007년 • 1.31 / 투기지역, 투기과열지구 3억 초과시, DTI 40% 적용 확대 • 민간택지 분양가상한제

2017년 • 6.19 / 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안 • 8.2 / 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 (재건축 초과이익 환수제) • 9.5 / 8.2 대책 후속조치 • 10.24 / 가계부채 종합대책 • 11.29 / 주거복지로드맵 • 12.13 / 임대주택 등록 활성화 방안 2018년 • 6.28 / 2018년 주거종합계획*, 제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획 • 7.5 / 신혼부부·청년 주거지원 방안 • 8.27 / 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 • 9.13 / 주택시장 안정대책 • 9.21 / 수도권 주택공급 확대방안 • 12.19 / 2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안 2019년 • 1.9 / 등록 임대주택 관리 강화방안 • 4.23 / 2019년 주거종합계획* • 5.7 / 제3차 신규택지 추진계획 • 8.12 / 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 • 10.1 / 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안 (시장안정대책, 분양가상한제 시행령 개정안 보완방안) • 11.6 / 민간택지 분양가상한제 지정 • 12.16 / 주택시장 안정화 방안 2020년 • 2.20 / 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화 • 5.6 / 수도권 주택공급 기반 강화 방안 • 5.20 / 2020년 주거종합계획* • 6.17 / 주택시장 안정을 위한 관리방안 • 7.10 / 주택시장 안정 보완대책 • 8.4 / 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안

정책이 너무 복잡해서 이건 여기가서 한번 봐주길 바람 문재인 정부 부동산 규제정책

3. 수도권, 지방 아파트 값 비교

<서울의 한 아파트 가격 추이, 출처 : 아실>

재미있는 현상을 볼 수 있는데 2008년까지 거의 정점을 찍었던 서울의 부동산 가격은 2013년까지 빙하기를 마주했지만 반면 지방의 아파트는 2008년 금융위기때 살짝 주춤했으나 이네 저금리 환경속에서 이내 최고점을 찍는 걸 볼 수 있다. 뛰는 정부위에 나는 투기꾼 있다는 말이 정확할 것 같다. 피해는 고스란히 실거주자의 몫이다. 

4. 수요와 공급법칙

많은 전문가들이 말하듯 정부에서 간과하고 있는 것 중 하나가 바로 수요와 공급법칙이다. 정부에서는 이를 무시한채 어떻게든 당장 틀어막으려고 땜질식 처방만을 하여 부작용을 키우고 있다. 그래서 말도 안되는 대책이 나오고 있다. 대대적인 공급대책을 내놓은 상황이기는 하지만 토지보상부터 입주까지 아무리 빨라도 수년은 걸릴텐데 그 사이에 공백이 생긴다는 것이다. 

5. 정부가 간과한 것 (뇌피셜)

첫번째, 우선 소득수준이 올라갔다는 점을 들 수 있다. 연소득 2만불과 3만불은 살고싶은 주택도 그만큼 눈이 높아졌다고 할 수 있다. 강력한 규제책으로 틀어막으려해도 약발이 먹히려면 시간이 더 걸릴 것이다.

예전엔 빌라나 다가구 주택에 어떻게든 살았지만 요즘은 마이홈 열풍으로 아파트 선호현상이 심화되었다. 따라서 일반적인 10평짜리 임대주택에는 만들어도 들어가려고 하지 않는다. 또한 그곳에 들어가면 사회적인 낙인이 찍히게 되는 사회적 풍토도 있다. 정부는 이런것을 알고 있는 것 일까? 

<1인당 GDP, 출처 국가지표체계>

두번째, 수도권으로 인구유입의 증가를 들 수 있다. 2010년과 비교해봐도 단순히 140만명이 늘었다. 1~2인가구가 증가한 걸 생각하면 가구수는 더욱 늘었을 것이다. 그런데 신규주택 착공건수는 정부의 공급노력에도 불구하고 2023년까지 최저점을 향해 달려가고 있다. 수요와 공급법칙에서 수요가 훨씬 많다는 것을 의미한다. 

세번째, 신축 브랜드 아파트 선호현상! 이것도 1인당 GDP 상승과 맞물린다. 일단 사람들의 눈이 높아졌다. 특히 젊은 층은 자기가 원하는 것은 갖고 싶은건 꼭 갖어야 직성이 풀리는 세대이다. 그래서 영끌이라는 말이 유행했지 않은가? 이들의 소득수준은 맞벌이가 일상화되었고 소득도 높다. 그런데 자꾸 원룸,투룸 임대아파트에 살라고 하면 어떻게 하는가? 이들 눈에는 안찬다. 그리고 위치 너무 구리고 임대료 너무 비싸다~ LH 반성좀 했으면.. 차라리 민영화를 하던지!! 

결론, 향후 지방 부동산 상승예상.. 규제정책 슬슬 나타날 것으로 보임 끝!